美樓市高燒不退，有房客欠租超一年，中國(guó)買(mǎi)家卻要“入坑”這些問(wèn)題樓盤(pán)？
“雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒(méi)有去年那么火熱，但是熱度依然不低，房?jī)r(jià)還在飆漲。現(xiàn)在剛上市的房子一兩周就賣(mài)掉了，近40%以上超出要價(jià)售出，而且很多都是現(xiàn)金報(bào)價(jià)并附件有競(jìng)爭(zhēng)力的條件?！甭迳即壝绹?guó)凱利威謙恒信地產(chǎn)(KW CINDY CHIN REALTY INT’L)總監(jiān)程欣迪在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
過(guò)去一年，寬松的貨幣政策、超低的抵押貸款利率、強(qiáng)勁的需求推動(dòng)美國(guó)樓市異?；鸨?。
據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》2月23日?qǐng)?bào)道，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在截至12月的一年中上漲18.8%，這是自1987年該指數(shù)創(chuàng)建以來(lái)的最高值。
而隨著房?jī)r(jià)上漲，美國(guó)租金水平也在不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年美國(guó)最大的50個(gè)城市房屋租金平均上漲了約20%。
房?jī)r(jià)和租金的暴漲讓海外投資者看到了美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)本月的最新報(bào)告，多單元住宅(mutlifamily)和土地是外國(guó)買(mǎi)家的首選，截至2021年12月，多單元住宅的租金同比上漲11%。
需求強(qiáng)勁
Case-Shiller美國(guó)十大城市房?jī)r(jià)指數(shù)在截至12月的一年中上漲17%，20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)上漲18.6%。20大城市中有15大城市的房?jī)r(jià)增速加快。
根據(jù)Zillow最近的數(shù)據(jù)，自2020年以來(lái)，美國(guó)房屋掛牌價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的“百萬(wàn)美元城市”的數(shù)量增加了兩倍。
程欣迪在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，美國(guó)的購(gòu)房需求和熱情一直非常強(qiáng)勁，特別是大量尚未購(gòu)置房產(chǎn)的千禧世代目前成為購(gòu)房主力軍。但是房?jī)r(jià)和房貸利率的提高讓他們的承受力降低，再加上處于歷史低位的庫(kù)存，這就是美國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售似乎放緩的原因。但是銷(xiāo)售量低這并不意味著需求不強(qiáng)勁，只是由于低庫(kù)存、低支付能力和利率上升壓縮了銷(xiāo)售。
根據(jù)NAR的最新數(shù)據(jù)，1月全美可供購(gòu)買(mǎi)的房屋存量降至86萬(wàn)套，同比下降16.5%，按照目前的銷(xiāo)售速度，未售出庫(kù)存的供應(yīng)量?jī)H能維持1.6個(gè)月。
在美國(guó)房?jī)r(jià)急劇上漲的同時(shí)，美國(guó)房貸利率也在不斷攀升。房地美的數(shù)據(jù)顯示，一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。而在截至2月17日的一周內(nèi)，30年期固定抵押貸款平均利率為3.92%，正逼近三年來(lái)最高水平。房地美預(yù)測(cè)抵押貸款利率將在2022年進(jìn)一步上漲。
Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather說(shuō)，由于按揭利率預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升，購(gòu)房者們都正在爭(zhēng)先恐后地尋找住處，以免房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
他在一份聲明中表示：“抵押貸款利率不斷上升，加劇了本已很?chē)?yán)重的待售房屋庫(kù)存短缺的狀況。購(gòu)房者們感到購(gòu)房更加緊迫，而房屋所有者感到出售房屋的緊迫性降低。這種不平衡也使競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇?！?/p>
Zillow本周則預(yù)計(jì)，2022年美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲16%。
中國(guó)買(mǎi)家入局
在過(guò)去十年里，美國(guó)房?jī)r(jià)翻了一番，而如今，房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)的前景吸引了那些渴望資本收益的中國(guó)買(mǎi)家。
“美國(guó)住宅市場(chǎng)對(duì)中國(guó)買(mǎi)家很有吸引力，但由于疫情期間兩國(guó)之間旅行的減少以及在美國(guó)學(xué)習(xí)的中國(guó)學(xué)生人數(shù)減少，中國(guó)買(mǎi)家現(xiàn)在對(duì)美國(guó)房屋的需求約為疫情前的一半，不過(guò)正在回升中，相信2022年將看到中國(guó)人對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)再次攀升。”全球房產(chǎn)科技企業(yè)居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“雖然加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州仍然占中國(guó)買(mǎi)家投資的很大份額，但佛羅里達(dá)州和得克薩斯州等較便宜的州正在迅速獲得青睞。如果中國(guó)買(mǎi)家是為了投資而購(gòu)買(mǎi)，他們通常會(huì)尋求價(jià)格較低、收益較高、稅收較低的市場(chǎng)?！?/p>
蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)洛杉磯比佛利山莊經(jīng)紀(jì)人Tanya Stawski對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“目前在洛杉磯的中國(guó)買(mǎi)家的顯著特點(diǎn)是，他們手頭有現(xiàn)金，尋找的是投資房，而不再是自用的豪宅。在過(guò)去，來(lái)自中國(guó)的買(mǎi)家在洛杉磯購(gòu)買(mǎi)大型豪宅是很常見(jiàn)的?，F(xiàn)在，他們正在尋找可以增值的投資機(jī)會(huì)。”
程欣迪說(shuō)，華人一向喜歡美國(guó)的多單元住宅?！耙?yàn)榭梢允兆饨穑鐜啄昃陀袊?guó)內(nèi)過(guò)來(lái)的華人投資這種房產(chǎn)，而這兩年這個(gè)趨勢(shì)更加明顯了，因?yàn)樽饨饾q得很高；華人買(mǎi)地要建小住宅樓(一般是20個(gè)單位的)用來(lái)放租的也有”。
據(jù)了解，多單元住宅指的是以租賃為目的，在單一業(yè)權(quán)下，持有超過(guò)一個(gè)單位的住宅物業(yè)。最小規(guī)模的多單元住宅可以是個(gè)兩戶(hù)合住的公寓，或者能容納3至4戶(hù)家庭的聯(lián)排別墅。多單元住宅的投資人或會(huì)采取私人管理，又或者自住加出租的方式來(lái)管理物業(yè)。
欠租房值得投資么？
疫情期間，房屋租金在美國(guó)多地飆升，許多美國(guó)民眾不得不更換到更小的房屋居住，甚至拖欠房租。美國(guó)疾控中心(CDC)曾擔(dān)心流浪人口的增加對(duì)病毒傳播形成推動(dòng)之勢(shì)，下達(dá)緊急“驅(qū)逐租客禁令”，不準(zhǔn)房東驅(qū)逐拖欠租金的租客，多州根據(jù)自身情況多次延期該禁令。
對(duì)于這些房東來(lái)說(shuō)，“他們依賴(lài)租金收入，但現(xiàn)在正在遭受痛苦。”Tanya Stawski說(shuō)，他們?nèi)孕柚Ц抖惪詈唾M(fèi)用，但由于政府頒布了驅(qū)逐租客禁令，這些房東們收到的租金減少。損失慘重，一些房東想出售。
程欣迪告訴記者，她手上也有三個(gè)因?yàn)闆](méi)收到房租的欠租房在賣(mài)。“有的租客拖欠兩年多房租，所以這些房東忍無(wú)可忍不愿再繼續(xù)虧錢(qián)，想趕緊出手。而且目前房?jī)r(jià)飆升，他們想趁高點(diǎn)套現(xiàn)。不過(guò)他們?yōu)榱丝焖俪鍪郑瑫?huì)比市場(chǎng)價(jià)賣(mài)的便宜一些。目前我的一個(gè)客戶(hù)愿意把市場(chǎng)價(jià)58萬(wàn)美元的房子以52萬(wàn)美元賣(mài)掉。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)可以少付一些錢(qián)，但需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，屬于‘你情我愿’”。
Tanya Stawski說(shuō)，他現(xiàn)在的一個(gè)中國(guó)買(mǎi)家客戶(hù)，看中了一個(gè)有五個(gè)單元的建筑，其中兩個(gè)租戶(hù)欠下了多達(dá)12個(gè)月的租金。
程欣迪也觀(guān)察到了中國(guó)買(mǎi)家買(mǎi)欠租住宅這一現(xiàn)象，她認(rèn)為，主要原因有三點(diǎn)：一是市面上庫(kù)存量極低，沒(méi)有更合適的房子買(mǎi)；二是眼下租金飆升，全美平均租金漲幅7%，一些地方甚至漲了10%-15%，一些投資者認(rèn)為這樣的投資潛在回報(bào)率很高，所以他們寧愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)去買(mǎi)欠租的住宅；三是投資者有時(shí)會(huì)幸運(yùn)地以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到這些有問(wèn)題的租戶(hù)的房子，這就像風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，他們覺(jué)得用少一點(diǎn)的錢(qián)承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)是值得的。
不過(guò)，程欣迪也指出，雖然中國(guó)的投資買(mǎi)家敏銳地看到了行情，但是最后真能掙到錢(qián)的并不多?！爸饕蚴牵芾砗徒?jīng)營(yíng)這類(lèi)投資型房產(chǎn)，需要一些經(jīng)驗(yàn)，需要了解美國(guó)的環(huán)境和做事方式。2019年時(shí)，我?guī)鸵晃恢袊?guó)投資者，用2000萬(wàn)美元買(mǎi)了一座50個(gè)單位的住宅樓，他用來(lái)放租。但是他沒(méi)有請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，而是自己打理，也從不做廣告推廣。結(jié)果幾年下來(lái)，并沒(méi)有賺到多少回報(bào)。后來(lái)他意識(shí)到這些，又回過(guò)頭來(lái)想請(qǐng)人管理。而我的一位買(mǎi)地建房的華人客戶(hù)，在請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)上，在了解美國(guó)法律上，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目一拖再拖”。
記者：李曦子
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文章來(lái)源:國(guó)際金融報(bào)