房貸是中國(guó)普通老百姓一生中背負(fù)的最大筆負(fù)債。根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，截至去年末，我國(guó)房貸按揭余額超過(guò)38萬(wàn)億，從2015年-2020年，居民杠桿率飆升，從40%增長(zhǎng)至62%，居民杠桿率超過(guò)200%的城市達(dá)到20個(gè)。
如今，受到疫情影響，部分貸款人收入下滑，此外還有人出現(xiàn)被裁員失去收入、買(mǎi)到爆雷開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)無(wú)法交付等情況，這都讓一些居民的家庭現(xiàn)金流開(kāi)始緊張，甚至有借貸人產(chǎn)生了“斷供”的念頭。
好消息是，近期多家銀行已經(jīng)公開(kāi)表示，對(duì)受疫情影響且滿(mǎn)足條件的客戶(hù)實(shí)行還款寬限。上海中夏律師事務(wù)所合伙人李曉茂提醒，應(yīng)當(dāng)按照銀行流程遞交材料申請(qǐng)還款寬限期，千萬(wàn)不要擅自斷供，一旦斷供就會(huì)面臨合同違約，產(chǎn)生相應(yīng)法律責(zé)任，影響征信，甚至連房子都可能被收回。專(zhuān)家表示，買(mǎi)房前應(yīng)對(duì)家庭現(xiàn)金流進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，不買(mǎi)超出還貸能力的房子。
收入下滑帶來(lái)房貸焦慮
“受疫情影響，我已經(jīng)被封控在小區(qū)里接近一個(gè)半月了，房貸、車(chē)貸都要繼續(xù)交，一家人吃飯要花錢(qián)，但是我的收入大幅縮水?！奔易∩虾毶絽^(qū)的市民王牧對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
王牧是一名銷(xiāo)售人員，平時(shí)的工資結(jié)構(gòu)由“底薪+提成”構(gòu)成，由于近段時(shí)間無(wú)法出門(mén)，公司僅能發(fā)出底薪數(shù)千元，每個(gè)月光是7000多元的房貸還款額就超過(guò)了底薪，這讓他瞬間感到壓力山大。他表示，希望能將最大頭的房貸延期，以緩解自家的資金危機(jī)。
“我買(mǎi)的樓盤(pán)已經(jīng)延期半年還沒(méi)有交付，疑似爛尾，既然這套房子我根本都收不了，為什么還要每個(gè)月還貸給銀行？我想斷供可以嗎？我們業(yè)主群里很多人都有這種想法了?！蔽靼彩忻窭钿J最近也深受房貸問(wèn)題困擾。
他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，一方面，業(yè)主們想通過(guò)斷供房貸給銀行、政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商都施加壓力；另一方面，不能如期收到房子，卻還要還房貸，這讓大家心里都非常不舒服，也有業(yè)主受大環(huán)境影響收入下滑，壓力較大。
第一財(cái)經(jīng)獲悉，近期已有六家國(guó)有大型銀行及多家地方商業(yè)銀行公開(kāi)表示，受疫情影響且滿(mǎn)足條件的客戶(hù)可以申請(qǐng)房貸延期還款，像上述王牧這種情況，可以在向貸款銀行遞交材料獲批后，獲得一定的還款寬限期。不過(guò)，目前尚未有針對(duì)延期交付樓盤(pán)業(yè)主的房貸還款寬限政策。
“寬限期”或造成日后更大壓力
早在2020年2月疫情初期，央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)等五部委就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中提到“對(duì)因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，金融機(jī)構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限”。
近期多家銀行繼續(xù)響應(yīng)國(guó)家政策，對(duì)受疫情影響且滿(mǎn)足條件的客戶(hù)實(shí)行還款寬限。
其中，中國(guó)工商銀行表示對(duì)于因?yàn)槭芤咔橛绊懙膫€(gè)人貸款客戶(hù)，給予個(gè)人貸款延期還款服務(wù)支持，延期還款期間，客戶(hù)不列入違約客戶(hù)名單，對(duì)客戶(hù)做好征信保護(hù)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行稱(chēng)客戶(hù)可以直接與貸款經(jīng)辦行聯(lián)系，或者可農(nóng)行客服中心進(jìn)行信息登記，經(jīng)辦行根據(jù)實(shí)際情況給予合理延后還款時(shí)間、免除征信及減免罰息等。中國(guó)建設(shè)銀行則推出最長(zhǎng)至28天的短期延后還款，延期期間內(nèi)不催收不影響征信，還推出調(diào)整賬單計(jì)劃，根據(jù)各地疫情情況降低當(dāng)期分期還款額，降低部分延后至以后月份歸還。
除了國(guó)有大行，不少商業(yè)銀行也已出臺(tái)房貸延期政策。比如江蘇的常熟銀行近日已經(jīng)表示，對(duì)于受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的客戶(hù)，可以給予房屋按揭貸款延期還款的支持，同時(shí)結(jié)合客戶(hù)情況，不列入違約客戶(hù)名單、做好征信保護(hù)。興業(yè)銀行則給予受新冠疫情影響的客戶(hù)最長(zhǎng)3個(gè)月的還款寬限期，已通過(guò)、企業(yè)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推送的方式向存量房貸客戶(hù)進(jìn)行信息告知，目前已有36戶(hù)客戶(hù)在線(xiàn)申請(qǐng)，涉及貸款7247萬(wàn)元。
不過(guò)，實(shí)際的銀行房貸延期政策，并非想象中的寬松與美好，銀行在實(shí)操中較為謹(jǐn)慎。
首先，銀行會(huì)嚴(yán)格把關(guān)申請(qǐng)人資格。比如，記者浦發(fā)銀行客服獲悉，四類(lèi)人員可以線(xiàn)下辦理貸款還款計(jì)劃延期，主要針對(duì)按揭貸款。其中，因感染新型肺炎住院治療或隔離人員，需要提供醫(yī)院開(kāi)具的住院證明、醫(yī)院出具的診斷書(shū)、檢驗(yàn)單、病歷等；疫情防控需要隔離觀察人員需要由當(dāng)?shù)卣O(shè)置的集中隔離點(diǎn)或所在社區(qū)、街道、街道社區(qū)服務(wù)站、居委會(huì)、村委會(huì)、物業(yè)公司等提供的隔離留觀的證明、隔離解除證明；參加疫情防控工作人員需由防控人員所在單位提供證明或者提供此次疫情定點(diǎn)醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員工作證；因疫情影響無(wú)法按時(shí)還款的人則由分行根據(jù)實(shí)際情況要求提供相應(yīng)證明材料。
此外，大部分銀行所說(shuō)的延期，都不是指延長(zhǎng)整個(gè)還款周期，而是允許客戶(hù)在寬限期內(nèi)（多為1-6個(gè)月）暫不還款，寬限期后，需要一次性?xún)斶€之前的所有本息。
“我大致了解了銀行的具體操作，有銀行是延期6個(gè)月不用還款，第7個(gè)月還款時(shí)，要一次性?xún)斍逯八醒悠诘谋鞠?，還有銀行是寬限期只還利息，本金延續(xù)到剩余本金中，這樣后續(xù)每個(gè)月要還的本息都會(huì)相應(yīng)增加?！蓖跄帘硎?，了解了一圈情況后，他反而覺(jué)得延期還款會(huì)給自己后續(xù)的生活造成更大壓力。
而在疫情之下，如果有大量客戶(hù)申請(qǐng)房貸延期還款，銀行也會(huì)有較大壓力。上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院副院長(zhǎng)朱寧近期接受采訪(fǎng)時(shí)表示，目前美聯(lián)儲(chǔ)處于快速加息周期，對(duì)整個(gè)銀行業(yè)的資金來(lái)源和資金成本形成了制約，中國(guó)銀行業(yè)在這方面受到一定壓力，在國(guó)內(nèi)“房住不炒”大背景下，很多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng)，所以銀行也沒(méi)有達(dá)到想要怎么幫助購(gòu)房者、就可以怎么幫助的程度。
律師提醒不可貿(mào)然斷供
上海中夏律師事務(wù)所合伙人李曉茂表示，目前針對(duì)疫情影響，不少?lài)?guó)有銀行都出臺(tái)了相應(yīng)的房貸延期還貸政策，購(gòu)房者可以緩交規(guī)定期限內(nèi)的本息，但注意要提前聯(lián)系銀行、遞交材料進(jìn)行申請(qǐng)，千萬(wàn)不要自行斷供。
“斷供就會(huì)面臨合同違約風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生相應(yīng)法律責(zé)任，甚至連房子都可能被收回?！崩顣悦蓭煴硎?。
此外，對(duì)于爛尾樓購(gòu)房者出現(xiàn)不希望再繼續(xù)供樓的想法，李曉茂表示，爛尾樓業(yè)主不可貿(mào)然斷供。“開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)有預(yù)售許可證，是通過(guò)房管部門(mén)審核的，開(kāi)發(fā)商后續(xù)無(wú)法交付了，他們跟業(yè)主存在合同違約情況，這時(shí)開(kāi)發(fā)商是過(guò)錯(cuò)方，而銀行的角色則是第三方，銀行是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，不管是疫情還是爛尾等原因，只要斷供，購(gòu)房者都會(huì)被銀行追究責(zé)任?！?/p>
李曉茂建議，如果購(gòu)房者遇到樓盤(pán)一再延期交付，還是先等一等，看看是否有望交付，這期間不要斷供，如果開(kāi)發(fā)商確實(shí)已破產(chǎn)，樓盤(pán)交付無(wú)望，則應(yīng)該申請(qǐng)由政府部門(mén)介入處理。最重要的一點(diǎn)是在實(shí)行住宅預(yù)售制的當(dāng)下，購(gòu)房者一定要足夠謹(jǐn)慎，避免買(mǎi)到有風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也表示，貿(mào)然斷供不可取，會(huì)影響征信，房子也可能會(huì)被銀行收回。
“斷供其實(shí)是有一個(gè)過(guò)程的，并不是有一個(gè)月沒(méi)還上，立刻就會(huì)被判定斷供了。一般來(lái)說(shuō)，最起碼有兩個(gè)月沒(méi)還貸，銀行就會(huì)約談借貸人，詢(xún)問(wèn)未及時(shí)還貸的原因，接下來(lái)才會(huì)進(jìn)入流程?！?/p>
針對(duì)被裁員失去收入人群，盧文曦表示，如果不涉及疫情，目前這部分人群是沒(méi)有特殊政策的，還是要正常還貸。他建議，購(gòu)房時(shí)應(yīng)該評(píng)估自己的還貸能力，要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，手中至少要有大約等于兩年還款額度的現(xiàn)金儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。
對(duì)于樓盤(pán)已停工的業(yè)主，盧文曦表示，建議先等待復(fù)工，申請(qǐng)政府介入，僅依靠個(gè)人的力量并不容易處理。
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文章來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)金融
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