身處樓市中，不可抗力因素常有發(fā)生。小編經(jīng)常在后臺(tái)看到有樓友咨詢：因?yàn)槟承┰蛳胍朔?，但開(kāi)發(fā)商卻不答應(yīng)，應(yīng)該怎么處理？然而，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)也屬于商品交易行為，但是房子卻做不到像普通商品一樣可以自由退換，那么購(gòu)房者在哪些情況下可以申請(qǐng)退房呢？今天小編為大家簡(jiǎn)單梳理幾點(diǎn)。
01
房屋設(shè)計(jì)與合同不符
在選房階段，購(gòu)房者會(huì)考慮房屋本身的戶型、面積、朝向、樓層等內(nèi)容，滿意的話方與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并將房屋本身的這些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，甚至是著重強(qiáng)調(diào)。如果在后期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房者的同意，擅自變更房屋戶型、朝向、面積等，違背了合同本身的約定，那么購(gòu)房者就有權(quán)提出退房，并且是合情合理，受法律保護(hù)。另外，房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者也可以要求退房。
02
房屋被進(jìn)行多次交易
無(wú)論是一手房還是二手房，如果已經(jīng)賣(mài)給你的房子又被抵押給他人，與別人簽合同、成交，那么購(gòu)房者在查明之后，可以要求退房來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
03
不合理性延遲交房
由于各種不可抗因素的存在，一些樓盤(pán)可能在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法完成交房任務(wù)。一般合理的延期交房的時(shí)間在90天以內(nèi)，超越這個(gè)期限開(kāi)發(fā)商還無(wú)法完成交房，那么購(gòu)房者可以要求退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。要注意的是，因?yàn)榻环窟t的原因要求退房從某種程度上來(lái)說(shuō)并不理性，畢竟時(shí)間成本、金錢(qián)成本都已經(jīng)耗費(fèi)了不少。但是如果是因?yàn)楣こ藤|(zhì)量等較大的不合理因素的原因?qū)е逻t遲不交房，購(gòu)房者的退房要求是可以得到法律保護(hù)的。
04
房屋質(zhì)量不合格
房屋質(zhì)量問(wèn)題有些可以在交房的時(shí)候檢驗(yàn)出來(lái)，有些則需要入住之后才能發(fā)覺(jué)。所以在簽訂合同的時(shí)候，關(guān)于房屋質(zhì)量的問(wèn)題也可以寫(xiě)進(jìn)去，包括墻面、地板、隔音等等。在交付房屋時(shí)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員的檢測(cè)，如果發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題且比較嚴(yán)重又不能得到解決，購(gòu)房者可以提出退房和賠償。
05
因政策變化導(dǎo)致失去買(mǎi)房資格
因?yàn)檎咦兓?，很多?gòu)房者在簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)自己失去了購(gòu)房資格或者沒(méi)有購(gòu)房資格導(dǎo)致的無(wú)法購(gòu)房的行為，雙方可以協(xié)商解除購(gòu)房合同。畢竟此時(shí)即使買(mǎi)了房子也辦不了不動(dòng)產(chǎn)證，更無(wú)法過(guò)戶。
07
因開(kāi)發(fā)商原因不動(dòng)產(chǎn)證辦理受阻
不少購(gòu)房者最擔(dān)心的的是被卡在不動(dòng)產(chǎn)證的辦理這一環(huán)節(jié)，若是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法在合同約定的期限內(nèi)成功辦理不動(dòng)產(chǎn)證，購(gòu)房者有權(quán)要求解除購(gòu)房合同。
08
項(xiàng)目五證不齊全
開(kāi)發(fā)商想要合法出售商品房，必須要取得《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。如果開(kāi)發(fā)商證件不齊全就建房、賣(mài)房的話，屬于違法行為，合同會(huì)自動(dòng)被視為無(wú)效合同。
09
房貸不批
貸款批不下來(lái)的原因有很多，因此在實(shí)踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時(shí)法院一般會(huì)優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對(duì)貸款不批的違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)的規(guī)定是最重要的依據(jù)。如果沒(méi)有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：
1、開(kāi)發(fā)商的原因：如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售未具備銷(xiāo)售條件的房屋，即開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷(xiāo)售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時(shí)發(fā)現(xiàn)這種情況是不會(huì)批貸款的。此時(shí)購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還首付及定金，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。
2、購(gòu)房者的原因：如果購(gòu)房者提供的資料不真實(shí)或者購(gòu)房者的信用記錄不好造成銀行不予批準(zhǔn)貸款，購(gòu)房者應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
3、非買(mǎi)賣(mài)雙方的原因：如果政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致購(gòu)房者本應(yīng)拿到的貸款不能實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成合同上又沒(méi)有約定的，購(gòu)房者可以起訴并舉證自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)并確實(shí)無(wú)力購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商發(fā)還首付及定金。在具體執(zhí)行中，很多樓盤(pán)是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一指定銀行辦理貸款，所以提醒購(gòu)房者應(yīng)盡量在合同中注明，“如果貸款不能辦理，購(gòu)房者可以解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商需返還首付款”。
對(duì)于購(gòu)房者而言，如果采用按揭方式，要事先認(rèn)真了解申請(qǐng)銀行按揭的程序和要求，在與開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)，要仔細(xì)閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義?；貧w惠州樓市，新房在售主要以期房為主，期房的不確定因素較多，所以購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)需要仔細(xì)詢問(wèn)清楚，多方面求證樓盤(pán)的真實(shí)情況及未來(lái)規(guī)劃，在簽訂合同時(shí)明晰條款內(nèi)容，并且保留相關(guān)憑證等。
來(lái)源：惠州樓市頭條
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