今年，取消公攤面積的提案又現(xiàn)兩會(huì)。有政協(xié)委員建議，以套內(nèi)面積計(jì)算售價(jià)能讓住宅實(shí)際使用面積、物業(yè)及采暖的計(jì)費(fèi)模式公開(kāi)透明，關(guān)系到業(yè)主的利益。
但也有行業(yè)專家站出來(lái)為消費(fèi)者“科普”，認(rèn)為公攤?cè)∠坏?，以建筑面積或是套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易對(duì)購(gòu)房成本并沒(méi)有太大影響。本質(zhì)上，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會(huì)有所不同；無(wú)論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
雖然只是計(jì)算方法上的差異，但取消公攤面積，按套內(nèi)面積計(jì)算，無(wú)疑更符合明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)范，更有助于保障消費(fèi)者的知情權(quán)，也能讓買(mǎi)方一目了然地進(jìn)行價(jià)格比對(duì)。
(資料圖片)
從購(gòu)房人的角度看，他們支付了公攤面積的購(gòu)買(mǎi)成本，而且繳納了公攤面積的每月開(kāi)支成本，已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。但是，是否能享受權(quán)利，則取決于公攤面積配套是否完善、公攤面積的公共區(qū)域?qū)傩耘c商業(yè)價(jià)值是否得到有效發(fā)揮。
公攤面積一般包括 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共用房、管理用房、公共墻體、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳過(guò)道、儲(chǔ)備警衛(wèi)室等；不包含：從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。
比如，小區(qū)要利用公攤面積做廣告或者其他的商業(yè)用途，需要得到業(yè)主大會(huì)的同意。因?yàn)?，小區(qū)的公攤面積屬于全體業(yè)主，如果小區(qū)未經(jīng)業(yè)主的同意擅自做廣告是不妥的。
在實(shí)際操作中，業(yè)主大會(huì)可以委托小區(qū)物業(yè)管理代管理公攤面積的廣告位或者代收廣告費(fèi)?？紤]到公攤面積由業(yè)主所有，小區(qū)公攤面積的廣告收入應(yīng)該由業(yè)主共同享有。然而，很多業(yè)主并不知曉自己的權(quán)利，只有部分物業(yè)公司會(huì)征求業(yè)主的意見(jiàn)，并把廣告利潤(rùn)還利于業(yè)主。也有不少小區(qū)物業(yè)管理擅自操作，業(yè)主的合法權(quán)益受到損害卻并不知曉。
還有一種情況，即小區(qū)公攤面積占比過(guò)大，但公攤面積的利用率較低，往往存在公攤面積長(zhǎng)期空置的情況。這損害了業(yè)主的切身利益，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)建議對(duì)公攤面積充分利用，并進(jìn)行完善配套。但是，不少小區(qū)的業(yè)主大會(huì)并未發(fā)揮應(yīng)有的作用，公攤面積長(zhǎng)期空置、公攤面積內(nèi)的配套措施長(zhǎng)期不完善，也影響了公攤面積的實(shí)際使用價(jià)值。
此外，公攤面積往往還存在計(jì)算不透明等問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)公攤面積并非一次性的支出費(fèi)用，業(yè)主入住之后，還需要每月繳納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，并為公攤面積部分買(mǎi)單，這筆賬是否清晰，仍然存在不少有爭(zhēng)議的地方。
得房率低，是當(dāng)下很多購(gòu)房者都會(huì)遇到的問(wèn)題，比如在普通的高層住宅，100平米的房子實(shí)際使用面積只有70平米，也就是說(shuō)得房率只有70%，這樣一看，感覺(jué)這筆買(mǎi)賣有點(diǎn)虧。因此，很多樓盤(pán)抓住了買(mǎi)房者對(duì)公攤面積的抗拒，將高得房率作為了賣點(diǎn)?？墒谴蠹矣袥](méi)有想過(guò)，當(dāng)樓房的的得房率將近100%，就一定是完美嗎？
通常來(lái)說(shuō)，不帶電梯的房子，公攤面積在10%-15%，而帶電梯的房子公攤則是20%-25%，高層住宅得房率在70%-80%左右，也就是說(shuō)，公共設(shè)施越多，可供使用的面積也就越大，公攤也就越大，相反得房率也就越低。
因此，只有盡量壓縮公攤面積，才能使得房率更高，如果得房率達(dá)到100%，那就是做到了零公攤。
零公攤的房子，從理論上來(lái)說(shuō)，就是沒(méi)有樓梯、電梯井，甚至連公共的門(mén)廳大堂也被省去，過(guò)道被擠壓得很小；同時(shí)，零公攤也就沒(méi)有了配電室、管道井、設(shè)備間和消防通道，要是發(fā)生火災(zāi)根本都逃不掉…所以，只要有公攤面積，就不可能存在100%得房率的說(shuō)法。
買(mǎi)房不是一筆小數(shù)字，誰(shuí)愿意看著自己辛辛苦苦掙的錢(qián)花得這么不明不白？所以，相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。
也就是說(shuō)，厘清公攤標(biāo)準(zhǔn)——通過(guò)明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，減少、避免相關(guān)爭(zhēng)議；引進(jìn)懲罰賠償機(jī)制——有專家建議，對(duì)開(kāi)發(fā)商隨意擴(kuò)大公攤面積、超過(guò)合理誤差的，可以參照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償責(zé)任，要求其給予購(gòu)房人公攤面積費(fèi)用一定倍數(shù)的賠償；落實(shí)公攤收益——有關(guān)部門(mén)和業(yè)委會(huì)應(yīng)監(jiān)督物業(yè)，按照民法典及相關(guān)規(guī)定，將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后由業(yè)主共享，讓業(yè)主在為公攤面積埋單的同時(shí)也能從公攤面積中受益，等等?？傊?，辦法應(yīng)該比困難多。
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