未來市場將呈“L型”走勢，目前“L”中的“一豎”差不多已經(jīng)走完，但“一橫”還有得走。在今年三季度筑底之后，還將有長期筑底的過程，同時城市分化將加劇。
預(yù)判2022年最后4個月，考慮到目前基數(shù)較低，未來可能同比降幅將有所收窄，全年數(shù)據(jù)也或?qū)⒈?021年同期下降約三分之一。
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房企高管對市場信心的恢復(fù)，一方面是整體市場最差的時候已經(jīng)過去，未來市場將會持續(xù)復(fù)蘇，另外一方面還因為政策端的支持。
具體來看，首先是“保交付”解決購房者“交付焦慮”問題。
2022年8月住建、財政、央行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。
據(jù)悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。財新網(wǎng)消息稱，這筆專項借款初期規(guī)模達到2000億元，中央財政會根據(jù)實際借款金額予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。
其次是放松“四限”政策，下調(diào)首付，降低購房門檻等，2022年8月，35城出臺39次放松政策，這35個城市中有13個是一二線城市，其中不乏廈門、蘇州等強二線，北京、上海、廣州等一線城市也定向或變相放松了房地產(chǎn)政策。
最后是房貸利率方面，2022年8月22日，一年期及五年期以上LPR分別下降5BP、15BP后，各地房貸利率跟進調(diào)整，融360數(shù)據(jù)顯示，包括南京、蘇州在內(nèi)的全國30多個重點城市，已執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。
需求端和供給端的共同發(fā)力，可以說目前房地產(chǎn)政策的量和質(zhì)“肯定是夠了”。預(yù)計目前到2022年底的這4個月內(nèi)，政策仍是寬松期。
值得注意的是，今年的土地市場肯定是“小年”，這個可能會影響下半年和2023年上半年的供應(yīng)。
從土地市場來看，如果企業(yè)都不買地，那2023年無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，還是最后的銷售情況，都會由于供應(yīng)問題，受到很大影響。
目前來看，整體市場會在今年三季度筑底，隨后還會有一段長期的筑底過程，行業(yè)最艱難的時刻已經(jīng)過去。
各大企業(yè)高管在業(yè)績發(fā)布會上表現(xiàn)出來的信心主要還是基于未來在銷售回穩(wěn)的情況下，第四季度市場、購買力和需求端將會穩(wěn)定住。
目前雖然中小企業(yè)的暴雷情況沒有得到緩解，但幾家大型企業(yè)暫時平穩(wěn)。
我們認為，未來房地產(chǎn)企業(yè)最終將出現(xiàn)央企、地方國企和規(guī)模民企與地方民企三分天下的格局。未來融資方面也會有一些改善。
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文章來源:丁祖昱評樓市