樓市近兩年 " 雷 " 聲不斷，延期交付的情況越來(lái)越多。
(資料圖)
據(jù)中消協(xié)發(fā)布的《2022年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析》顯示，2022年全國(guó)消協(xié)組織共受理關(guān)于房屋與建材類商品的投訴18009件，在所有投訴的商品類別中居第六位。
分析指出，2022年買房置業(yè)糾紛屢現(xiàn)，商品房領(lǐng)域投訴增多。僅在2022年上半年，全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴5787件，同比增長(zhǎng)23.31%。由于房屋糾紛一般涉及金額較大，而且可能涉及群體性糾紛，調(diào)解處理更為困難。
開發(fā)商交房時(shí)兩個(gè)常見潛規(guī)則 ，一是交房前不讓驗(yàn)房；另一個(gè)是交房先交物業(yè)費(fèi)。遇到這樣的情況，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？樂居特邀北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師為大家從專業(yè)角度支招。
潛規(guī)則一：交房前不讓驗(yàn)房
開發(fā)商終于交房了，但不讓驗(yàn)房，讓先付清各種雜費(fèi)，先在收房單上簽字。這種場(chǎng)景很多的業(yè)主在收房時(shí)都遇到過，但是，這種看起來(lái)司空見慣的做法合法嗎？開發(fā)商有權(quán)利這么做嗎？遇到這種情況該怎么辦呢？
1）收房應(yīng)先驗(yàn)房
反正驗(yàn)不驗(yàn)房都是我自己的房子，開發(fā)商也不太可能給我換房；開發(fā)商根本不讓我驗(yàn)房，我不想和它浪費(fèi)口舌，就先收了吧；收了房，開發(fā)商還是要給我保修的，不用擔(dān)心……開發(fā)商交房的時(shí)候，有不少的業(yè)主因?yàn)檫@樣那樣的原因不驗(yàn)房就直接把房子收了。
但是，一旦遇到房子有問題，后面又會(huì)產(chǎn)生新的麻煩。而且，因?yàn)橐呀?jīng)收了房，從某種程度上意味著認(rèn)可了交房條件，后續(xù)遇到房子不能正常使用或者根本沒有達(dá)到法定交房條件，再想追究延期交房責(zé)任就難了。
首先，先驗(yàn)房后收房是法定的，也是咱們業(yè)主的權(quán)利，開發(fā)商無(wú)權(quán)要求不驗(yàn)房就收房?，F(xiàn)實(shí)生活中，一些開發(fā)商因?yàn)閷?duì)自己交付的房屋不自信，故意在流程設(shè)定上要求業(yè)主先把能交的錢全交齊了，在不驗(yàn)房的情況下給鑰匙。實(shí)際上這種做法是違法的，業(yè)主是有權(quán)拒絕的，有權(quán)要求先驗(yàn)房。
之所以需要先驗(yàn)房就是因?yàn)橐坏┦樟朔?，很多風(fēng)險(xiǎn)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而且驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問題比收房以后再發(fā)現(xiàn)能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。比如當(dāng)房屋根本不具備法定交房條件的時(shí)候，咱們是可以拒絕收房的，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。但是一旦咱們收了房，再要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，很多時(shí)候法院是不支持的。
2）收房時(shí)，開發(fā)商不讓驗(yàn)房怎么辦？
首先，如果開發(fā)商不讓驗(yàn)房，咱們可以拒絕收房。但是光拒絕收房還不夠，還要做好相關(guān)的取證，比如可以通過錄音錄像、發(fā)函等多種方式綜合取證。
其次，可以直接向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T進(jìn)行投訴。這種違法交房行為屬于住建部門管轄的范疇。最后，如果以上無(wú)果，可以直接提起相關(guān)民事訴訟，要求開發(fā)商依法依約交房。同時(shí)，還可以要求其承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
交房潛規(guī)則二：交房先交物業(yè)費(fèi)
終于到了交房的時(shí)間了，但要交房拿鑰匙的時(shí)候，開發(fā)商卻要求買房人必須先把物業(yè)費(fèi)給預(yù)交了，否則不給鑰匙。現(xiàn)實(shí)生活中，這種交房潛規(guī)則比比皆是。然而，這種做法是違法的。
首先，開發(fā)商無(wú)權(quán)要求交房先交物業(yè)費(fèi)，這種做法本身就是違法違約的。所以最終法院判開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約金是公平合理合法的，也是對(duì)這種潛規(guī)則的抨擊。
現(xiàn)實(shí)生活中為什么會(huì)普遍存在這種交房先交物業(yè)費(fèi)的潛規(guī)則呢？最關(guān)鍵的原因在于前期物業(yè)公司往往是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，如果不是關(guān)聯(lián)公司，沒有利害關(guān)系，恐怕開發(fā)商也不會(huì)這么積極去幫物業(yè)公司去“逼迫”購(gòu)房人預(yù)交物業(yè)費(fèi)。
開發(fā)商在賣房的時(shí)候，往往利用自己的作為建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位，選用和自己有利害關(guān)系的物業(yè)公司，繼續(xù)通過物業(yè)公司去謀取更多的利益，比如小區(qū)的公共部分收益。在這個(gè)過程中，為了更好保護(hù)自己的利益，更好保護(hù)物業(yè)公司的利益，所以往往會(huì)采用“交房先交物業(yè)費(fèi)”的方式提前收取物業(yè)費(fèi)。
如果您也遇到了這種情況，首先，可以明確拒絕這種做法，要求開發(fā)商依約依法履行合同義務(wù)，否則就是違法違約！其次，如果自己交涉未果，開發(fā)商就是不給鑰匙，咱們購(gòu)房人可以向住建部門進(jìn)行投訴。再次，如果以上都未果，在做好取證的基礎(chǔ)上，可以向法院提起訴訟，要求開發(fā)商交付房屋并支付延期交房違約金。
自己的權(quán)利自己來(lái)保護(hù)，不要讓自己的權(quán)利躺在那里睡覺。正是因?yàn)楹芏嗳藢?duì)一些不法行為的的“縱容”，所以才會(huì)將這種違法違規(guī)變成了一種潛規(guī)則。
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文章來(lái)源:樂居買房