過(guò)去三年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遭遇國(guó)內(nèi)外多重超預(yù)期因素沖擊，風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)前所未有，但作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)韌性也愈發(fā)顯現(xiàn)。歷經(jīng)三年疫情沖擊及外部全面貿(mào)易壁壘阻礙，中國(guó)仍穩(wěn)住宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)健持續(xù)擴(kuò)大。在此之際，中國(guó)進(jìn)一步提出高質(zhì)量發(fā)展國(guó)策，支柱產(chǎn)業(yè)迎來(lái)健康發(fā)展機(jī)遇。
當(dāng)然，顧名思義，高質(zhì)量發(fā)展是一個(gè)有目標(biāo)性的發(fā)展，核心是高質(zhì)量。抓住高質(zhì)量發(fā)展陣痛期拐點(diǎn)，篩選出長(zhǎng)勝優(yōu)質(zhì)企業(yè)，將是投資勝敗的關(guān)鍵。
【資料圖】
拐點(diǎn)的信號(hào)是什么，何謂優(yōu)質(zhì)企業(yè)？去年底宣布放開(kāi)疫情，今年定調(diào)聚焦經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上下一心、全心全意搞經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成為2023年最核心的關(guān)鍵。與之配套的是，今年以來(lái)政策暖風(fēng)不斷吹起，以房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)為核心，以科技為突破點(diǎn)，拐點(diǎn)信號(hào)明顯。
拐點(diǎn)來(lái)了，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在哪里？首先是行業(yè)，每個(gè)行業(yè)有其發(fā)展規(guī)律和生意屬性。好的行業(yè)一定是發(fā)展空間大，永續(xù)性強(qiáng)以及現(xiàn)金流好。同時(shí)符合三點(diǎn)的行業(yè)不算很多，但物業(yè)算是其中很典型的行業(yè)之一。
等風(fēng)的物業(yè)股
房子是大多數(shù)人一輩子最大消費(fèi)品，物業(yè)服務(wù)則是很多家庭終身的消費(fèi)，兩者都是經(jīng)濟(jì)支柱，與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及居民消費(fèi)能力息息相關(guān)，行業(yè)空間巨大。根據(jù)中指研究院報(bào)告，2022年，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積同比增速達(dá)12.43%，合約面積增至8574.16萬(wàn)平方米，高出管理面積2000多萬(wàn)平方米，奠定了未來(lái)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，中指院估算到2026年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到355億平方米、2025年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為8436億元，對(duì)比2022年的全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總面積為289.24億平方米及2022年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收6941億元均增量明顯。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)前集中度仍較低，在高質(zhì)量發(fā)展背景下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)未來(lái)仍有較大發(fā)展空間。
生意模式上，物業(yè)服務(wù)終身消費(fèi)及收租式的業(yè)務(wù)模式，永續(xù)性強(qiáng)、現(xiàn)金流好?？梢哉f(shuō)，物業(yè)服務(wù)是最好估算的行業(yè)之一，稱(chēng)得上是可以?xún)?nèi)生外延雙向加強(qiáng)版的水電公共事業(yè)股。但目前物業(yè)股整體極度低估，以近幾年高峰利潤(rùn)估算，很多處于個(gè)位數(shù)PE估值，潛在投資收益率巨大。
在經(jīng)過(guò)兩年蟄伏，地產(chǎn)及物業(yè)股終于迎來(lái)持續(xù)性政策暖風(fēng)。6月25日，揚(yáng)州宣布解除樓市限購(gòu)、限售，據(jù)中指研究院提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，福清、常州、寧德、滎陽(yáng)等地相繼取消了限售或限購(gòu)，另有包括杭州、南京、廈門(mén)、青島、惠州、徐州、常州、成都等17個(gè)城市對(duì)限購(gòu)、限售條件進(jìn)行了優(yōu)化。
與政策相匹配的，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)股的繼續(xù)上市。6月30日，時(shí)隔近半年之后，物業(yè)服務(wù)板塊迎來(lái)再迎優(yōu)質(zhì)新成員宣布招股，深耕于浙江及長(zhǎng)三角地區(qū)的優(yōu)質(zhì)綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商——眾安智慧生活（2271.HK）宣布招股。在行業(yè)拐點(diǎn)之際，帶來(lái)新氣象！
深耕浙江及長(zhǎng)三角，優(yōu)質(zhì)物業(yè)潛力無(wú)限
2019年至2021年，優(yōu)質(zhì)物業(yè)股集中上市，帶來(lái)行業(yè)股價(jià)持續(xù)性的高光表現(xiàn)。眾安智慧生活，是在行業(yè)兩年蟄伏、調(diào)整之后重新上市，可謂意義重大，更能代表其優(yōu)質(zhì)性。
眾安智慧生活總部位于杭州，是一家深耕于浙江省及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，且信譽(yù)良好的老牌綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。截至2022年12月31日，眾安智慧生活在管面積約1283萬(wàn)平方米，合約面積約1945萬(wàn)平方米，合約/在管面積比達(dá)到約1.52倍。公司在管項(xiàng)目95個(gè)，其中有63個(gè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江省，占比高達(dá)66.3%；31個(gè)項(xiàng)目在安徽省，占比達(dá)到32.6%。
眾安智慧生活業(yè)務(wù)核心地帶長(zhǎng)江三角區(qū)為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，城市化率及人均年可支配收入顯著高于國(guó)家平均水平，并且近兩年在行業(yè)困境中表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)整體水平，例如，2022年，長(zhǎng)三角商品住宅均價(jià)為1.5萬(wàn)元/㎡，同比+2%，而全國(guó)均價(jià)為1.0萬(wàn)元/㎡，同比-2%。核心城市經(jīng)濟(jì)好，人口虹吸效應(yīng)強(qiáng)，物業(yè)的核心城市分布，關(guān)系著未來(lái)發(fā)展前景。眾安智慧生活可謂占得先機(jī)。
2020至2022年三年疫情，眾安智慧生活營(yíng)收逆市取得收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到17.7%，顯著高于百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)平均收入13.5%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。同期三年合約面積復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)18.6%，也為未來(lái)增長(zhǎng)潛力奠定基調(diào)。此外，眾安智慧生活母公司眾安集團(tuán)（672.HK）于2022年逆市取得突出業(yè)績(jī)和亮眼的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，營(yíng)收、利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入三大核心指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，為眾安智慧生活提供更加堅(jiān)實(shí)的支持。
據(jù)最新消息，眾安智慧生活首日招股，國(guó)際配售部分已獲足額認(rèn)購(gòu)。一方面，代表物業(yè)股上市仍大受關(guān)注，另一方面也說(shuō)明眾安智慧生活優(yōu)質(zhì)性獲認(rèn)可。根據(jù)招股書(shū)，眾安智慧生活招股價(jià)定在1.18至1.48港元每股，對(duì)應(yīng)2022年的調(diào)整上市費(fèi)用后的歸母凈利潤(rùn)的市盈率（PE）倍數(shù)介于9.1至11.4倍。截至2023年6月30日，已在港股上市的物管公司的2022年平均PE倍數(shù)為18.3倍，已在港股上市且與眾安智慧生活可比的同樣專(zhuān)注長(zhǎng)三角地區(qū)的物管公司的2022年平均PE倍數(shù)為17.0倍。眾安智慧生活相較其他物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前其IPO估值相較市場(chǎng)水平存在一定折扣。另外，受市場(chǎng)回暖等利好因素影響，在港上市的物管公司股價(jià)在截至6月30日過(guò)去一周的平均漲幅為1.9%、頭部物管公司平均漲幅為4.9%，可見(jiàn)目前港股市場(chǎng)上物業(yè)股股價(jià)整體均有所回升。
眾安智慧生活以杭州為根基，浙江為基本盤(pán)，逐步拓展至長(zhǎng)三角區(qū)域，近三年業(yè)績(jī)、在管面積、合約面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，擁有卓越的第三方拓展能力，且母集團(tuán)土儲(chǔ)豐富、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)突出。眾安智慧生活全方位體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)，獲得市場(chǎng)搶購(gòu)性認(rèn)可，值得一提的是，人民幣國(guó)際化背景下，香港市場(chǎng)地位日益凸顯，浙江省委書(shū)記易煉紅在香港進(jìn)行了為期一周的訪(fǎng)問(wèn)，期間拜會(huì)了香港特區(qū)行政長(zhǎng)官李家超，雙方就深化香港和浙江合作交換意見(jiàn)。疊加龍頭物業(yè)股近期表現(xiàn)較為活躍的多重利好因素影響，作為深耕浙江及長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)物業(yè)股，眾安智慧生活的招股順利，力證了物管市場(chǎng)正呈現(xiàn)逐步回暖、穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢(shì)。