雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海
財報季來臨，多家上市房企卻無法如期向投資者交出答卷。
雷達財經(jīng)注意到，近日融創(chuàng)中國、新力控股、佳兆業(yè)、融信中國等超20家房企公告，推遲財報披露時間。
延遲發(fā)布財報的原因不一，多數(shù)公司稱受到新冠肺炎疫情影響。佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，由于三月最新一波新冠肺炎疫情爆發(fā)導(dǎo)致公司總部須強制封鎖，以及深圳隨后實行全市封鎖，審核程序有所延遲。融創(chuàng)中國稱，受疫情影響，香港及杭州、天津、青島等其主要運營城市快遞停運，導(dǎo)致函證發(fā)出延誤，且銀行、客戶、供應(yīng)商等函證接收情況不可控。
當(dāng)然也有疫情之外的因素。新力控股稱本集團若干主要雇員（尤其是財務(wù)報告單位的雇員）近期離職，導(dǎo)致其財務(wù)報告事宜延緩。中國恒大在公告中稱，自去年下半年起中國恒大及相關(guān)地產(chǎn)板塊經(jīng)營情況發(fā)生重大變化，核數(shù)師于本年度增加了大量額外審計程序。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次部分房企年報延遲發(fā)布，最主要的原因在于疫情干擾，造成審計工作難以推進。同時審計環(huán)節(jié)的分歧，可能還與企業(yè)的經(jīng)營境況有關(guān)。
有業(yè)內(nèi)人士直言，房企在往年繁榮時期財報粉刷過度，目前在融資受阻的情況下，流動性收緊，隨著表外負(fù)債的不斷涌現(xiàn)，這些隱藏的或有負(fù)債和潛在訴訟已經(jīng)回天乏力，所以需要時間調(diào)整財務(wù)報表。
“甩鍋”疫情阻礙年報審核
根據(jù)房企公告內(nèi)容，推遲年報發(fā)布的原因包含疫情影響審計流程，疫情下管理層隔離，核數(shù)師辭任、員工變動等原因，其中，提及最多的關(guān)鍵詞還是“疫情”。
中國恒大在公告中稱，由于自去年下半年起本公司經(jīng)營情況發(fā)生重大變化，核數(shù)師于本年度增加了大量額外的審計程序，再加上新冠疫情的相關(guān)影響，根據(jù)本公司目前掌握的資料，本公司無法按期完成審計程序。
除了無法按時披露年報，恒大近期還召開了全球投資人電話會議。會上，中國恒大風(fēng)險化解委員會委員陳勇表示，恒大各項工作正朝著既定目標(biāo)有序推進，力爭“7月底前提出重組方案”。
根據(jù)初步梳理，恒大境外直接債務(wù)折合約227億美元。另外還存在中國恒大境外主體為部分境內(nèi)融資提供了保證擔(dān)保，以及為部分境外股權(quán)融資提供回購承諾等或有債務(wù)的情況，這些還有待于中介團隊的后續(xù)梳理。
對于紓困方式，恒大方面表示，正在努力接洽第三方投資者，推進恒大物業(yè)和恒大汽車的重組及戰(zhàn)略投資者引進工作，以實現(xiàn)各方利益最大化。
3月25日晚間，富力地產(chǎn)公告稱，公司預(yù)計截至2021年12月31日，公司將錄得不少于80億元的凈虧損，凈虧損主要由于協(xié)議銷售及物業(yè)出售確認(rèn)減少，導(dǎo)致銷售收入下降，加上毛利率下降，計提存貨減值因項目售價下降而增加。
富力地產(chǎn)同時稱，董事會知會股東及潛在投資者，因香港新型冠狀病毒疫情嚴(yán)峻，預(yù)期將無法于2022年3月31日完成集團截至2021年12月31日止年度的綜合財務(wù)報表審核。
融創(chuàng)中國的理由與富力如出一轍，由于中國內(nèi)地及香港地區(qū)近期的新型冠狀病毒疫情導(dǎo)致的出行、物流及其他限制，本集團的審計程序無法按期完成，主要包括銀行、客戶及供應(yīng)商等函證程序。待審計程序完成后，本公司將在切實可行情況下盡快發(fā)布經(jīng)本公司核數(shù)師同意之經(jīng)審核年度業(yè)績。
此外，陽光100中國也在公告指出，由于本公司因中國內(nèi)地的新冠疫情防控措施、本公司人員變動及中國房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢而尚未完成擬備2021年年度財務(wù)報表，公司將延遲刊發(fā)經(jīng)核數(shù)師同意的2021年年度之初步業(yè)績公告。
3月29日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，由于集團出現(xiàn)流動性問題以致人員變動，以及受疫情影響，集團財務(wù)報表擬備工作、審計師審核工作的進度均受到較大影響。公司將不能于2022年3月31日或之前，刊發(fā)2021年年度業(yè)績。
佳兆業(yè)集團也公告，由于三月最新一波新冠肺炎疫情暴發(fā)導(dǎo)致本公司總部須強制封鎖，以及深圳隨后實行全市封鎖，審核程序有所延遲。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，香港內(nèi)房股多起年報暫停發(fā)布，最主要原因在于香港疫情帶來了沖擊和干擾，造成審計工作難以推進。
不過，據(jù)同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，除了疫情因素影響，房企財報延期發(fā)布，更多與業(yè)績不理想有關(guān)，大部分房企不僅未完成2021年銷售目標(biāo)，還面臨著“三道紅線”進一步惡化、企業(yè)虧損、資金鏈緊、債務(wù)到期等一系列問題。
更換核數(shù)師導(dǎo)致財報延期
疫情的影響因素之外，一些房企將年報延期的原因歸咎于審計無法按時達成，或因更換核數(shù)師。
3月18日，新力控股發(fā)布公告稱，受疫情及物業(yè)開發(fā)市場低迷的影響，近來數(shù)月，新力控股連同其附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售額一路下降。同時，新力控股及其附屬公司若干主要雇員近期離職，尤其是財務(wù)報告單位的雇員離職，導(dǎo)致財務(wù)報告事宜延緩。
“集團雖已盡力招聘替代人員，但因財務(wù)報告單位人員短缺，以致財務(wù)報告單位無法正常有效運作?！毙铝毓杀硎?，集團將繼續(xù)招聘合適的替代人員填補集團財務(wù)報告單位的空缺，盡快刊發(fā)適當(dāng)?shù)墓?，包括集團的未經(jīng)審核財務(wù)業(yè)績。
公開資料顯示，新力控股集團自2021年9月20日股價暴跌后開始停牌至今，公司總市值停留在17.85億港元。
公司此前披露，今年前兩月，新力控股累計實現(xiàn)銷售額僅5.28億元。而去年10月至今，新力控股月均銷售額都在10億元以下。
3月21日，融信中國公告稱，因與羅兵咸永道未能就集團截至2021年12月31日年度的年度業(yè)績審核工作的審核費用總額協(xié)商并達成一致，亦未能就完成有關(guān)審核工作制定雙方同意的時間表。
目前，羅兵咸永道已辭任公司核數(shù)師，融信正委任新核數(shù)師，以填補羅兵咸永道辭任后產(chǎn)生的臨時空缺。融信表示，待新任核數(shù)師完成審核工作后，公司將盡快刊發(fā)載有經(jīng)審核的年度報告。
雷達財經(jīng)注意到，“未能就2021年度審核費用達成共識”的并非融信中國一家，今年1月份，合生創(chuàng)展、中國奧園先后以同樣原因公告了核數(shù)師辭任的消息。
3月21日世茂集團和世茂服務(wù)公告稱，預(yù)計將延遲刊發(fā)2021年度經(jīng)審核的全年業(yè)績。原因是兩家公司的若干管理層及雇員在最新一波新冠肺炎疫情中被安排接受檢疫隔離，以及從第三方取得若干外部確認(rèn)函以進行審計工作有所延遲。
3月25日，世茂集團公告，預(yù)期截至2021年12月31日年度的股東應(yīng)占利潤及股東核心利潤將較去年同期分別下降約62%、57%。
下降原因是由于受到2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的環(huán)境影響，公司2021年度錄得的銷售收入有所降低且毛利率下降，計提的存貨減值、應(yīng)收款項等預(yù)期信貸虧損撥備有所增加。
另外，世茂集團還宣布，羅兵咸永道(即普華永道)已辭任公司核數(shù)師，自2022年3月24日起生效。
普華永道在辭任函中指出，其要求提供有關(guān)集團合營及聯(lián)營公司若干信托貸款安排數(shù)據(jù)，由于疫情限制，世茂未能完成檢閱及提供所有要求的數(shù)據(jù)，并未能就完成審核時間表及額外費用達成一致意見。
對于年報發(fā)布前夕更換審計師這一現(xiàn)象，標(biāo)普發(fā)布報告稱，這容易讓人對一家公司的治理質(zhì)量生疑。標(biāo)普預(yù)計，隨著審計師對使用表外債務(wù)等不透明披露的做法提出異議，可能還會有更多開發(fā)商面臨審計師辭任的問題。
核數(shù)師與房企間上演博弈
從公開信息來看，房企頻繁出現(xiàn)審計師背后或另有隱情。
融信中國在對投資者的回應(yīng)中指出，目前行業(yè)內(nèi)險象環(huán)生，同業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)償付問題，這導(dǎo)致各家中介機構(gòu)形成巨大的輿論壓力和內(nèi)部壓力。在此背景之下，本公司原核數(shù)師在今年的審計計劃制定、審計程序執(zhí)行、會計估計和判斷等方面上表現(xiàn)出更加謹(jǐn)慎。
“自2021年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)整體面對著史上最煎熬的局面，行業(yè)環(huán)境的舉步維艱，也給中介機構(gòu)強大的內(nèi)外部壓力。因此，本公司原核數(shù)師對于今年審計程序執(zhí)行、會計估計和判斷上異常嚴(yán)格審慎，令審計程序及審計工作量更加繁復(fù)龐雜。”寶龍地產(chǎn)在向投資者發(fā)布的消息中表達了相似的意思。
因此，普華永道在寶龍地產(chǎn)董事會“建議”下辭任，開元信德臨時獲委任。普華永道在辭任報告中提及，寶龍地產(chǎn)附屬公司兩筆存款需要與公司方面進一步厘清和討論。
最終在3月29日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了截至2021年12月31日年度未經(jīng)審核業(yè)績。新任核數(shù)師開元信德方面已知會公司，預(yù)期能于2022年5月15日前完成審核及發(fā)出審核意見，也就是說公司2021年正式財報至少要等到一個半月以后。
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，很多財報難產(chǎn)的房企在公告中都稱核數(shù)師無法如期交出或者辭任，這背后原因是核數(shù)師在一些涉及財報的關(guān)鍵問題上與公司出現(xiàn)了不一致，從而導(dǎo)致核數(shù)師被迫辭任或者無法提交審計意見。
而核數(shù)師對房企的年報審計趨嚴(yán)，與監(jiān)管收緊也有關(guān)系。
據(jù)悉，恒大爆雷事件發(fā)生后，與恒大合作多年的普華永道受到質(zhì)疑。去年10月份，香港財務(wù)匯報局表示，普華永道在中國恒大2020年度審計報告中，發(fā)表了無保留意見，也沒有提及恒大經(jīng)營的重大不確定性。
據(jù)此財匯局質(zhì)疑，恒大賬目有沒有遵守適用的財務(wù)匯報準(zhǔn)則，以及普華永道有沒有遵從審計準(zhǔn)則。
收到來自香港證監(jiān)會的警告后，普華永道似乎“謹(jǐn)慎”了起來。目前，普華永道已先后辭任世茂集團、合生創(chuàng)展、融信中國、寶龍地產(chǎn)等的審計師，其仍負(fù)責(zé)審計的恒大、融創(chuàng)、富力亦已宣布推遲刊發(fā)經(jīng)審核業(yè)績。
甚至有市場消息稱，普華永道或?qū)⒅鸩酵顺雒駹I房企審計業(yè)務(wù)。
對房企而言，更換核數(shù)師、延遲披露年報并非沒有“代價”，一系列負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)發(fā)生。
根據(jù)港交所規(guī)定，發(fā)行人必須在有關(guān)會計年度結(jié)束后3個月內(nèi)刊登有關(guān)業(yè)績，且有關(guān)初步公告須以發(fā)行人有關(guān)會計年度經(jīng)與核數(shù)師協(xié)議同意的財務(wù)報表為基準(zhǔn)。如未能按期公布初步業(yè)績，則必須在有關(guān)會計年度結(jié)束后3個月內(nèi)發(fā)出公告。
由于不能按期披露財報，佳兆業(yè)集團、中國奧園、陽光100中國、融創(chuàng)中國、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股等6家公司明確或者預(yù)計于4月1日起停牌。
而停牌則可能引發(fā)投資者擔(dān)憂和評級的進一步下調(diào)。穆迪在報告中稱，推遲公布財報對這些開發(fā)商來說是不利的，這可能加劇投資者對其財務(wù)狀況和流動性的擔(dān)憂，并使它們本已薄弱的融資渠道進一步緊張。
注：本文是雷達財經(jīng)（ID：leidacj）原創(chuàng)。未經(jīng)授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載。